广东省建设厅副厅长陈英松在2009年全省住房建设质量工作会议上的讲话

时间:2009-08-13 21:03来源:广东省建设厅副厅长 作者:陈英松 点击:

同志们:

  今天,我们在珠海召开全省住房建设质量工作会议,主要任务是总结分析当前住房建设质量形势,剖析我省住房建设质量存在问题,研究部署进一步强化房地产项目质量管理、完善商品房交楼和质量保修制度有关工作,努力提高全省住房建设质量水平。各地有关单位对本次会议都给予了高度重视,地级以上市建设局、房地产协会以及全省部分有在建项目的房地产开发企业的负责人约500人参加了会议。

  这次会议得到了珠海市政府的大力支持,珠海市建设局也为本次会议做了大量的准备工作,并提供了良好的会议环境,市政府领导在百忙中还亲自到会指导并作致辞,对此,我代表建设厅和与会代表表示衷心感谢!

  刚才,大家都观看了“商品房质量低劣典型案例”录像短片,让我们重温了房屋质量事故惊心动魄的一刻,上了生动的一课;省建设工程质量监督总站袁庆华副站长对全省近年来房地产项目工程质量监督情况及工程质量通病作了通报和剖析,讲的很好、很客观、剖析的也很深入,我们要更清醒的认清当前我省住房建设质量形势和住房工程质量存在的突出问题。珠海市格力房产有限公司和东莞市建设局分别介绍了他们就如何强化企业质量内控制度、推行按“交楼样板间”标准交楼好的经验和做法,也讲的很好,很有针对性,也取得了较好效果,使我们深受启发,我认为他们的经验和做法值得各级住房建设主管部门和房地产开发企业学习和借鉴。省房地产行业协会与各地级以上市房协联名已发出 “重质量、抓管理”行业倡议书,希望大家提高认识、积极行动起来,切实重视住房建设质量,为市场提供更好更多的优质住房,切实维护购房者的切身利益。下午,会议还安排大家实地参观踏看两个房地产项目,为大家提供一个相互学习、借鉴,取长补短的学习和交流平台。下面,我就全省住房建设质量工作讲几点意见:

  一、充分认识抓好住房建设质量管理工作的重要性

  (一)住房建设质量事关人民群众生命财产安全。目前,全省具有三级及以上资质的房地产开发企业约近2000家。从总体看,大部分开发企业是重视住房建设质量的,不少开发和施工企业通过积极探索,务实创新,在攻克住房建设质量通病上成效显著,在住房建设质量管理中积累了不少好的经验和做法,建造了不少精品工程,在省内乃至全国获得了较好的声誉。但是,从上海塌楼事件和我省房屋质量纠纷诉讼情况看来,部分地区和企业的住房建设质量仍存在不少隐患和通病,人民群众还不满意。住房质量事关人民群众的生命财产安全,事关民生问题,是人民群众安居乐业的首要保障,绝不能只讲进度、效益而忽视质量,只讲降低成本而不重视质量标准。此外,随着我省经济社会的发展、人民生活水平的不断提高,群众对住房质量的要求越来越高,政府监管部门、开发、施工等企业要承担起更大的责任。

  (二)住房建设质量事关社会和谐稳定。购买一套商品住房是很多人一辈子中最大的投资,一代、两代人可能将长居于此,这也是我们的切身体会。因此,我们不难理解群众对住房质量的高度关注。这也是政府最重视、最关心的民生问题之一。一旦发生工程质量事故或者工程质量达不到国家规定标准,往往容易引发纠纷甚至上访。特别是在房地产市场不稳定,价格波动较大的时候,住房质量问题更容易成为纠纷的导火索,严重的引发群体性事件。去年在杭州及我省个别市,就曾发生了以质量问题为由引起的群体性事件。因此,住房质量问题不仅仅是单纯的建设质量问题,它既是一项行业管理工作,也是一项重要的经济和政治工作。目前房地产市场仍处于调整期,我们尤其要强调重视和关注住房质量问题,绝不允许由此引发影响社会和谐稳定的事件。

  (三)住房建设质量事关房地产市场平稳健康发展。广东是建设大省,每年的基本建设投资达数千亿元。2008年全省全社会固定资产投资总额达11181.38亿元,其中房地产开发投资2932.34亿元,占26.23%。近两年来,我省商品房施工面积每年均超过2亿平方米,2008年为22992.63万平方米;竣工面积每年超过4000万平方米,2008年为4359.24 平方米。商品房的开发建设承担着拉动经济增长和改善城镇居民住房条件的双重职责。去年下半年以来,国家陆续出台了扩大内需保增长的多项措施,着力促进住房消费,不少房地产企业也得益于适度宽松的货币政策,缓解了资金压力。随着楼市止跌企稳并逐步升温,最近几个月国内和省内又掀起了新一轮房地产开发热潮,很多地方又出现了地价迅速上涨,房价涨幅更是趋于回复到2007年的势头。前不久上海发生这起塌楼事故,给空前活跃的房地产市场敲响警钟。

  住房质量事故的发生,在社会上造成了不良影响,同时也将势必对趋于稳定的房地产市场发展造成冲击,直接影响到房地产市场的持续健康发展。在这种形势下,抓好住房建设质量管理工作尤为重要,否则势必会直接影响保增长、保民生、保稳定决策部署的贯彻落实和房地产行业的健康发展。进一步加强住房建设质量管理工作,有效防范和遏制质量安全事故的发生,既能营造良好的市场投资环境,又能为提高投资效益、促进民生改善,促进房地产市场平稳健康发展提供可靠的质量安全保障。

  二、认清当前住房建设质量存在的主要问题和原因

  当前住房建设质量不容乐观,主要体现在以下几个方面:

  (一)重大住房建设质量事故时有发生。今年6月27日,上海闵行区“莲花河畔景苑”一幢13层的在建商品房整体倒塌,已成为社会各界和媒体关注的焦点。如此严重的商品房倒塌事件就发生在我们身边,在刚才我们看到播放有关片段的情景真是仍令人感到触目惊心。同样我省于2005年7月,广州市海珠区的海珠城项目施工基坑塌陷,造成3人遇难、数人受伤,一度导致上百户家庭无家可归或有家难回,邻近的海员宾馆和两幢居民楼地基裸露,后果严重,教训深刻,这些至今仍历历在目,记忆犹新。

  (二)建筑质量通病问题频频引发纠纷诉讼。近年来,我省全省房屋建设工程竣工一次通过验收合格率在97.8~99.96%之间,绝大多数工程能够一次达到验收条件;对于二次验收的工程,通过各责任单位的整改后,也可以达到验收条件。从总体看全省建设工程的主体质量是好的,但也有些工程仍存在着主体质量的问题,在监督检查中发现有的水泥和钢筋不合格,有的楼板厚度和钢筋保护层厚度不符合规范要求等,给工程质量留下了隐患,影响了整体工程的使用性能和耐久性能。另外,根据各地建设、房地产主管部门的反映,因商品房建筑和装修质量问题引发的投诉和诉讼一直在商品房购销纠纷中占有较高的比例,主要集中在直接影响房屋使用功能方面,如建筑外墙渗裂、墙身和楼板开裂、门窗和卫生间渗漏、天花剥落等,这些问题直接影响到购房者的居住质量,甚至威胁到生命财产的安全,群众反映强烈。

  (三)住房质量货不对板问题依然存在。有些开发商不讲诚信,其表现很多,通俗讲就是“吹、赖、假”。首先是吹牛,有些房地产广告做得天花乱坠,规模有多大吹多大、档次有多高吹多高;再就是赖账。现在商品房垫资、赖账的现象也很多,虽然过去几年省里花了很大力气解决拖欠工程款问题,取得了很大成绩,但赖账现象仍继续存在;假就不用说了,使用劣质材料,以次充好。近几年,商品房不按设计图纸和工程建设标准施工、实际交楼住房和销售样板房严重不一致以及公建配套设施不兑现等是近几年商品房交易投诉的另一个热点,特别是反映精装修房货不对板问题尤为突出。一些开发商不履行合同约定,擅自变更装修标准,使用劣质或与合同约定不同品牌的材料等;一些开发商故意提供内容空泛的合同,不对住房装修细节,包括材料品牌、型号、材质档次、生产商、施工工艺标准等进行约定等,由此造成纠纷不断。对于企业来讲,质量诚信就是企业的生命,决定着企业的兴衰。即使现在你是行业的龙头老大,如果你违背了质量诚信,没有质量信誉,同样会被市场法则斩立决。

  影响住房建设质量问题的原因也是多方面的,主要有以下三个方面:

  一是思想认识不够到位。部分地区建设主管部门和一些企业没有真正树立科学发展的理念,没有处理好质量、效益、发展三者之间的关系,没有把质量工作真正摆在首要的位置来抓,工作不到位,措施不落实。从这次上海塌楼事故的原因分析,暴露了开发建设、施工、监理、监管上的存在问题,也让我们看到,一些深层次的问题仍然未得到根本的解决。筹钱买地、包装卖房,在一些房地产开发商看来,这是他们最核心的工作,但不要忘了,把房子保质保量盖好、让购房群众安全放心居住才是开发商最基本的职责。如果不回归到这个原点,房地产业越是升温,越会暴露出更多的问题。我们一直在讨论房地产业的健康发展问题,以前讨论的热点总是围绕着房价的高低,其实不管涨价还是降价,房地产健康发展的前提是首先要确保住房建设质量与安全。

  二是部分房地产开发企业盲目扩张,重数量轻质量。根据国家关于房屋建设工程质量管理的有关规定,建设单位(开发企业)是住房建设质量的第一责任者。房屋建设工程质量的保证,有赖于参建各方责任主体严格执行国家法律法规和工程建设强制性技术标准,有赖于设计、建设、监理、施工等单位的相互协助、相互监督。房地产开发企业既是住房建设项目的建设单位,又是商品房买卖关系中的产品提供者,理应建立和完善住房建设质量管控制度,努力提高住房建设质量,并且在出现质量问题后主动积极履行保修责任。但是,部分开发企业只顾扩大开发面积,不靠优质品牌竞争,不重视建设质量,不积极履行质量保修责任。

  三是住房交付质量管理的政策制度有待完善。国家和省的一系列法律法规对建筑工程质量具有一定的保证作用。但是作为住房成品在交付给购房者使用后,就算是一个质量通病也会影响居住生活质量。目前我国仍缺乏对住房交付质量管理方面的法律法规,仅有部分地区对此进行了些探索,如东莞市实行的交楼标准样板房制度,通过让购房者对照样板房标准收楼,努力减少住房交付质量方面的纠纷。

  以上问题必须引起我们的高度重视,积极研究加以解决。

  三、采取措施,狠抓落实,切实保障住房建设质量

  (一)落实责任,强化监管。各级房地产行政主管部门和建设行政主管部门,要以保民生、促增长的高度和对人民群众负责的态度,切实履行职责,正确把握本地区住房质量形势,突出问题,监管薄弱环节,积极采取有效措施,规范开发企业的质量行为。要突出重点,加强对住房建设质量的监督检查,逐步建立住房建设质量诚信档案制度和质量情况公布制度。省建设厅也将组织开展规范开发商质量行为的调查研究,并在此基础上尽快出台进一步强化开发企业住房质量行为的管理办法或措施。同时要加大住房质量宣传力度,不断提高全民的住房质量意识,充分发挥公众监督的促进作用。

  房地产开发企业要建立和完善住房建设质量管控制度,切实负起住房建设质量第一责任。开发企业要提高工程质量忧患意识,在企业各项管理工作中,工程质量管理必须放在第一的位置。因此,房地产开发企业必须设立专门的住房建设质量管控部门,落实工程质量管理的责任人,并且要建立和健全住房建设工程质量管理体系,从工程项目招标、勘察设计、建筑材料采购到参与项目分步验收、组织竣工验收等环节全面抓好质量管控,要充分发挥建设监理的作用。在这方面,珠海市格力地产公司在商品房建设中贯彻执行“质量控制、精良严谨;技术工艺、精锐创新;过程管理、精准细致”原则的经验,很值得广大房地产开发企业学习和借鉴。

  (二)推广商品房预售项目按“交楼样板房”标准交付的做法,切实减少商品房买卖纠纷。东莞市从今年5月开始实行交楼标准房制度,规定开发企业在商品房预售前,必须按照商品房销售合同中的设计标准和装修设置交楼标准样板房,用于施工单位施工、开发企业销售和房屋交付给业主时作为参照标准,将商品房交付质量的监管工作重点前移,使开发企业和施工单位高度重视工程建设和装修工程质量通病问题,严格把好质量关,从施工源头上做好防控措施,并接受购房者监督。这些做法和经验很值得大家学习和借鉴。我厅将对东莞市实行交楼标准房制度的效果进行跟踪,及时总结,并将在全省推广该项制度。各市、县建设和房地产主管部门要积极结合本地实际,借鉴东莞市的做法,完善商品房交楼的管理工作,提高住房交付质量,切实减少商品房买卖纠纷。

  (三)进一步落实商品房保修制度,履行好质量保修责任。根据《城市房地产开发经营管理条例》,房地产开发企业应当在商品房交付使用时,向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书,并按照住宅质量保证书的约定,承担商品房保修责任。房地产开发企业要按照有关规定落实好商品房保修制度,要在项目验收时与施工单位签署工程质量保修书,约定包修范围、保修期限和保修责任,并根据工程质量保修书的内容,在商品房交付时向购房人提供住宅质量保证书。购房人在保修期限内提出住房质量缺陷的,开发企业应及时向相应的施工单位发出保修通知,并督促施工单位按时做好保修工作;施工单位不按工程质量保修书约定保修的,开发企业应当另行委托其他单位保修,并向原施工单位追究相应责任。

  (四)推行商品房预售现场公示规划总平面图制度,维护购房者的合法权益。一直以来,因开发企业隐瞒经规划部门批准的住宅小区公建配套设施建设规划,特别是对居民生活造成直接影响的公建配套,诸如垃圾站、菜市场、变电站、机房、幼儿园、诊所等而引发的发展商与业主纠纷的事件时有发生。为杜绝上述情形的发生,各开发企业在预售商品房的现场,必须将预售房屋建设规划用地许可证对应的用地范围内,经规划部门批准的规划总平面图予以公示,让公建配套和小区规划一目了然,最大限度地维护购房业主的合法权益。

  (五)加强监督检查,逐步建立住房建设质量监管的长效机制。各地建设主管部门要落实建设、设计、施工、监理等各方主体的责任,确保工程质量。要加强交付验收工作的监管。竣工验收是对住房质量的全面检查,也是确保住房质量的最后关口。要积极推行质量分户验收,确保每套住房都达到入住即可使用的条件。要建立健全住房工程质量信用档案和不良行为记录公示制度,积极为房地产市场创造一个公开、公平竞争的市场环境,促进有业绩、信誉好的企业健康发展,限制低层次开发、低水平管理、质量低劣企业的发展空间。要建立住房质量投诉举报制度,认真做好住房质量投诉处理工作。

  (六)进一步推进住宅产业化,切实提高房地产项目综合质量。我省近几年来积极推进住宅产业化工作。据统计,我省目前已有10个项目获得国家康居示范小区称号、26个项目通过了建设部住宅性能认定、7个项目获得广厦奖,这些项目都为我省住宅综合质量的提高带来一定的示范和促进作用。但是,我省这方面工作仍然落后于其他兄弟省份,覆盖面依然很窄。当前我国房屋建设仍属于粗放型,建筑质量通病仍未得到根本解决,房屋的节地、节能、节水、节材、环保程度不高,距离房屋建设可持续发展的目标较远,并且直接影响到商品住宅居住和使用的综合质量。推进住宅产业化,是加快住宅建设从粗放型向集约型转变、全面提高房地产项目综合质量的必由之路。省建设厅于2007年将全省住宅产业化的有关具体工作委托省房地产行业协会负责,目的是要大力推进该项工作,全面提升我省住宅产业化程度和住房综合质量。省房协要切实负起责任,加大推广力度。各房地产开发企业要积极创造条件申报国家康居示范工程、广厦奖和住宅性能认定,并要以此为契机,大力提高房地产项目质量控制水平和“四节一环保”程度,努力提升住宅产业化水平和住房综合质量。

  同志们,住房建设质量事关人民群众生命财产安全,事关社会和谐稳定,事关千家万户居住生活质量,是广大人民群众最现实、最关心、最直接的利益,也是政府最重视、最关注的一项民心问题,抓好住房质量,意义重大,任重道远。我们要坚持以科学发展观为指导,从国际金融危机和市场经济发展完善过程中,抓住机遇,迎接挑战。很重要的一点,就是要牢记质量就是企业发展的生命力,是长寿企业的活力所在。百年大计,质量第一,安全第一,我们要把“质量、安全”四字铭刻心中,常抓不懈,为促进我省房地产市场健康平稳发展,做出积极的贡献。

  谢谢大家!

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