"京七条"后 北京楼市呈"大三元"格局

时间:2013-11-05 11:44来源: 作者: 点击:

摘要:10月23日,“京七条”出台,强调“自住型商品房”概念,同时明确规定其销售均价要比同地段同品质商品房低30%。如此,北京楼市“低端有保障、中端有支撑、高端有市场”的三元格局愈发明朗。

北京楼市呈"大三元"格局


    “京七条”出台,强调“自住型商品房”概念,同时明确规定其销售均价要比同地段同品质商品房低30%。面向对象放宽:除符合限购条件家庭、保障房轮候家庭,外地户籍无房家庭也可购买,但购买后5年内不得交易,5年后出售获利的30%上交财政。另外提出目标,今年底前完成不低于2万套自住型商品房供地,明年预计完成5万套。

    如此,北京楼市“低端有保障、中端有支撑、高端有市场”的三元格局愈发明朗。

    自住型商品房宽买严卖 供量占半强烈冲击市场

    亚豪机构副总经理任启鑫分析认为:“京七条”的中心思想是“宽买严卖”:首次将符合购房条件的非京籍家庭纳入对象范围,这是“宽买”,是“中端有市场”的解决方案,具有一定的落地执行性。目前,北京商品住宅的年成交总量在10—11万套左右。也就是说,明年5万套的自住型商品房供应,占总供应量的五成左右,如此高的占比将有效拉低整体市场成交均价,起到平抑房价的作用。供应足量,再允许“宽买”,自住型商品房基本已能全面覆盖目前市场上的主力刚需客群。若今年的2万套再加上明年的5万套共7万套供应入市,将对现有市场格局形成很强烈的冲击。任启鑫认为:自住型商品房一旦形成规模化供应,现有市场化运作的中低端项目将不再是绝对的卖方市场,供需压力能有喘息间隙的同时,市场预期也将有所转变。

    一方面保障刚性自住需求,一方面又要防止投机投资。因此购买时宽泛,出售时严格——自住型商品房的交易政策近乎于保障房,限制议价空间的同时,迫使需要快速资金周转的部分投机投资需求转向普通商品住宅市场。同时,由于自住型商品房的价格优势仍不及保障房,中端与低端市场的价格与客群梯度仍具差异,保障房客群出于成本考虑,流入自住型商品房市场的数量有限。这样一来,北京楼市需求档次划分更为细致,“低端有保障、中端有支撑、高端有市场”的三元化格局也渐成形。任启鑫表示:自住型商品房引导原本“一刀切”的调控思路切实转轨向长效机制,恰符合李克强总理“市场能办的多放给市场”的指示。未来,高端市场有望加速放归市场层面。

    供需矛盾暂难缓 公平实施是关键

    但是,自住型商品房也并非当前北京楼市的“万能灵药”,“宽买严卖”的规定也无法完全抵挡房价的长期上涨与人口逐年的庞大递增。仍有人会通过出租、满五年过户等方式钻空。同时,由于自住型商品房的供应是一个“从无到有,由少渐多”的过程,但符合条件的购置人群却是一次性地“爆炸”出现,供不应求的矛盾将从普通商品房再“传染”至自住型商品房。

    也正因为以上原因,自住型商品房的具体配售政策如何保证公平公正,如何切实落实到真正需要的人群,也是务必要重视的问题。同时,除了能否买到,“夹心层”人群对自住型商品房的接受度也将直接影响其最终效果:一方面,房企利润有限,自住型商品房虽价格低于同区域住宅,品质也必然与价格相符——不能与普通商品房相比;另一方面,自住型商品房用指定用地,地块位置与交通等配套是否能满足具有一定经济实力的“夹心层”人群的需求也仍存疑;还有很重要的一点:交易流通方面设定5年年限,收益的30%又需上缴,这也会削弱自住型商品房的市场竞争力。

    房企利润受压 或将多管齐下

    从朝阳区豆各庄、海淀区环保科技园这几块已成交的土地看,限房价、竞地价地块对房企的考验程度很高:因为土地成本始终高昂,入市售价却必须“低头”。利润率削薄甚至近乎无的情况下。开发商只能通过产业化生产、降低建设成本、缩短上市周期等方式尽量争取收益。因此,未来敢于开发自住型商品房的,更多的或是资金充足、建设成本较低、具有良好政府资源的国企与龙头房企。而在低、中、高端区别对待的三元格局下,未来房企的业务模式也将随形势更加多元化:即以低端与中端住宅市场作为高周转补充渠道,把商业及高端住宅等作为市场化运作以谋取高利润的重点领域。

    另外,由于自住型商品房用地将占到北京全全市住宅用地的一半左右,普通商品住宅用地也就会相应减少,土地的争抢激烈程度会进一步“白热化”。“面粉面包”的关系也将会继续托涨普通商品住宅价格。


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